Impôt sur le revenu : les solutions immobilières pour payer moins

Investissement Pinel : jusqu’à 6 000 € de réduction d’impôt par an et 63 000 € sur 11 ans

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’investisseur doit acquérir un bien neuf et le louer pendant une période déterminée : 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt est proportionnelle à la durée d’engagement : 12, 18 ou 21%.

A noter que, contrairement à ce que prévoyait le dispositif Duflot, le bien peut être loué à un ascendant ou à un descendant.

Exemple : Investissement de 200 000 € à Nantes
Economie d’impôts : 42 000 € (4 000 € x 9 ans + 2 000 € x 3 ans)
Prix de revient du bien : 158 000 €

 

 

Investissement Malraux : jusqu’à 30 000 € de réduction d’impôt par an

Le dispositif Malraux donne droit à une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés par le contribuable qui investit dans des appartements à rénover destinés à la location, à hauteur de :

30% pour les immeubles situés en Secteur Sauvegardé,
22% pour les immeubles situés dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP).

Les travaux doivent aboutir à la restauration complète de l’immeuble et la qualité du bâti est suivie par un Architecte des Bâtiments de France.

Pendant la période de travaux (2 à 4 ans), la réduction d’impôt est plafonnée à 100 000 € par an soit un gain potentiel allant jusqu’à 30 000 € par an au titre de la seule réduction d’impôt sur le revenu. Ces opérations ne sont pas soumises au plafonnement global des niches fiscales.

Les opérations en loi Malraux sont le plus souvent localisées  dans les centres-villes historiques et offrent aux investisseurs une excellente opportunité de défiscalisation et une bonne protection à moyen et à long terme.

Exemple : Investissement de 300 000 € à Bordeaux
Economie d’impôt : 60 000 € (15 000 € x 4 ans)
Prix de revient : 240 000 €

 

Déficit foncier : pour neutraliser les revenus fonciers

Le déficit foncier permet d’effacer les revenus fonciers et de neutraliser les prélèvements sociaux. Pour bénéficier du déficit foncier, il faut avoir opté au préalable pour le régime d’imposition dit « réel » sur les revenus fonciers. Il s’applique par défaut si vos revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 €. Dans le cas contraire, vous bénéficiez par défaut du régime du microfoncier et vous devez faire la demande de changement de régime auprès de l’administration.

Le principe : on retranche des loyers perçus les charges liées au bien loué. Il arrive que ces charges soient supérieures aux revenus fonciers, c’est dans ce cas que l’on parle de « déficit foncier ». Le propriétaire peut alors soustraire ce déficit de ses autres revenus, dans la limite de 10 700 € par an.

 

Exemple : Investissement à Paris
Imposé dans la tranche à 41%, ce couple perçoit 13 500 € de revenus fonciers de ses murs professionnels. L’acquisition d’un T3 pour 321 800€ dont 78 500 € de travaux leur permettra non seulement de ne plus être imposable sur leurs revenus fonciers pendant 5 ans mais aussi de bénéficier  d’une déduction fiscale de 10 700 € la première année.
Le gain fiscal s’élèvera à 11 156 € la première année, puis 27 226 € répartis sur les 4 années suivantes, soit un total de 38 382 € sur 5 ans.