Zoom sur… Investir dans l’immobilier autrement

Un système fiscal compliqué à appréhender, une utilisation des impôts mal expliquée… Des raisons qui poussent les contribuables à faire de la baisse de leurs contributions fiscales un objectif majeur. Attention, ce ne sont pas toujours les dispositifs les plus médiatiques qui présentent le plus d’intérêt patrimonial.


La Loi Pinel – Une défiscalisation moins importante qu’il n’y paraît

L’Etat profite d’ailleurs bien de cette aversion à l’impôt pour mener sa politique du logement. C’est ainsi que chaque année un nouveau dispositif d’investissement immobilier voit le jour. Le dernier en date : le dispositif PINEL. Rien de bien novateur dans cette solution qui permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12% étalée de façon linéaire sur 6 ans, prorogeable 2 fois 3 ans.

Ainsi, pour un investissement de 200 000 € financé à crédit sur 15 ans, l’investisseur économisera 4 000 € par an pendant 6 ans ou 9 ans. Il sera même possible de bénéficier d’une réduction supplémentaire de 1% (2 000 €) pendant 3 ans. C’est donc au total 42 000 € d’impôts qui auront été transformés en patrimoine.

Dans le même temps, notre investisseur encaissera des loyers (600 €/ mois dans notre exemple). Attention toutefois, ce loyer sera imposé (après déduction des charges) selon le barème de l’impôt qui, nous le rappelons, est progressif (de 0 à 45%). Rapidement une fiscalité nouvelle sera donc générée. Et ajoutons que ces mêmes revenus supporteront également des prélèvements sociaux (15,5% actuellement).

In fine, le gain fiscal ne sera «que» de 17 202 €… pour un effort moyen d’épargne de 701 €/mois pendant 15 ans (126 231 €/180 mois)
En ayant recours au dispositif Pinel, Notre client se sera enrichi de 73 700 € (200 000 € – 126 321 €).

L’Etat reprend donc en partie d’une main ce qu’il aura concédé de l’autre main.

(1) Revenus nets du projet : correspond au total des revenus du projet (revenus et produits de l’épargne) diminués des charges, des frais d’acquisition, des travaux (qui n’augmentent pas la valeur du bien), du coût des crédits.

(2) Part de l’investisseur : correspond au montant à financer diminué des autres sources de financement du projet (gains fiscaux, revenus nets du projet, plus-value nette).


L’autre solution : le démembrement de propriété…

Qui veut optimiser son investissement n’aura donc pas intérêt à générer des revenus immédiatement (surtout s’il n’en n’a pas besoin). Cette possibilité d’investir dans l’immobilier sans percevoir les revenus source de fiscalité intéressera bon nombre d’investisseurs.

Elle prend la forme de l’achat d’un bien en nue-propriété (l’usufruit étant acquis par un investisseur institutionnel ou un bailleur social). Celui qui achète la nue-propriété doit attendre que l’usufruit défini dans le contrat s’éteigne (15 à 20 ans) pour récupérer la pleine propriété du bien.

Nous consacrons un budget de 500 €/mois sur 15 ans à l’achat de ce bien, montant qui permet d’envisager une valeur d’acquisition de nue-propriété de 77 000 €, qui deviendront mécaniquement et sans aucune contrainte 142 000 € (valeur de nue-propriété 54%)

Enrichissement 65000 €

 

 … Associé à l’épargne retraite

Nous plaçons la différence d’effort de trésorerie (200 €) sur un contrat d’épargne retraite (PERP). 3 400 €/an (36 000 € net de fiscalité en 15 ans) placés chaque année au taux de 3 % permettront d’obtenir un capital de 64 500 €.

L’avantage du PERP (comme du Madelin) réside dans la déductibilité des primes du Revenu Brut Global. Plus votre tranche d’imposition est élevée, plus votre économie est forte. Ainsi, dans notre exemple, notre investisseur se situant dans une tranche d’imposition à 30% ne déboursera réellement que 2 400 € (3 400 € – 30%) chaque année.

Enrichissement 28500 €
Soit au total avec le démembrement de propriété : 65000 € + 28500 € = 93500 €

 

 En synthèse

Pour un effort de trésorerie identique, nous obtenons une différence d’enrichissement significative en faveur de la deuxième solution. 93 500 € contre 73 700 € – Avantage solution démembrement + PERP

Dans la 1ère solution, nous avons émis l’hypothèse que le loyer serait toujours payé, sans aucune vacance de locataire. De même, nous n’envisageons pas de travaux. Nous avons donc maximisé les revenus. Nous n’avons pas cette problématique dans l’autre solution d’investissement immobilier puisque la jouissance du logement est abandonnée à un tiers pendant 15 ans. Avantage solution démembrement + PERP

La seconde solution est une combinaison d’immobilier (500 €/mois) et de financier (200 €/mois). En cas de difficulté passagère, il est toujours possible de stopper les versements effectués sur le PERP, ramenant ainsi l’effort à 500 €. De surcroît, l’investissement en démembrement de propriété n’implique pas d’engagement de location, au contraire du dispositif PINEL. Il est donc possible de récupérer ses capitaux en revendant le bien (la nue-propriété) sans risque de remise en cause d’un quelconque avantage fiscal. Avantage solution démembrement + PERP

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