Zoom sur… La SCI – Avantages et obligations

La SCI présente de nombreux avantages pour ceux qui souhaitent détenir, gérer, transmettre un patrimoine immobilier. La grande liberté statutaire qu’elle offre permet de l’adapter quasiment à toutes les situations patrimoniales. Une souplesse qui ne va pas sans quelques obligations.

Un outil modulable…

La SCI laisse une grande liberté aux actionnaires :
– Choix du régime fiscal (Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés)
– Choix en cas de cession (cession des parts par les associés, cession de l’immeuble par les associés)
– Choix des associés (à la constitution, en cours de vie)
– Choix des règles de quorum (nombre minimum de voix pour que les associés puissent valablement délibérer) et de majorité
– Etc.

Bien souvent, la décision de créer une Société Civile Immobilière est prise sur la base d’un conseil succinct : le conseiller se sera contenté d’indiquer qu’ « il est préférable de faire cette acquisition par le biais d’une société civile » sans plus de précisions sur les raisons et sur…les obligations que cela implique.

 

… Et contraignant

Dans la mesure où il s’agit d’une société, un certain nombre d’obligations pèsent sur les épaules du (des) gérant(s) :

Le suivi comptable
– Principe
La SCI n’implique pas l’obligation de tenir une comptabilité commerciale mais l’interprétation des contraintes indirectes générées par certains textes peut l’imposer, comme les statuts d’ailleurs.

– Une comptabilité de trésorerie
L’article 1856 du Code civil prévoit que le gérant doit régulièrement rendre compte de sa gestion, en plus du registre des délibérations côté et paraphé par le juge du tribunal de commerce.
Décret 3 juill. 1978, n°78, art.45 al. 1er
L’assemblée annuelle pour validation des comptes

Les statuts doivent prévoir de tenir au moins une assemblée annuelle devant statuer sur les comptes.

Le procès-verbal n’a pas l’obligation d’être publié au RCS.

A ce titre, le bénéfice d’une société ne s’acquiert pas jour après jour comme des fruits civils, leur véritable caractère ne s’acquiert qu’à l’issue de l’assemblée générale.

Ce n’est qu’une fois que l’assemblée aura décidé de l’affectation du bénéfice que les associés pourront comptabiliser leurs créances.
C. cass. 23 oct. 1990

La bonne réalisation de ces différentes formalités peut s’avérer très importante en cas de litige entre associés ou avec l’administration fiscale.

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